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固定資産税っていくら？戸建とマンションで違いは？

家を購入すると、初年度は不動産取得税、その後は年に1度通知される固定資産税を払い続けないといけません。 今回は、固定資産税がいくらくらいか目安を算出するための計算方法を、戸建て・マンション、新築・中古で比較しながら解説します。

まずはじめに、固定資産税の基本的な計算方法などについてご説明します。基本の計算式は以下の通りです。

課税標準額とは、1月1日現在において固定資産課税台帳に登録された価格で、住宅用の場合は「土地」と「家屋」に分けて評価します。 土地の場合は土地の用途や立地等を加味して国が決定した「路線価」を基に、土地の状況などを含めてその土地ごとに算出した評価額を用います。 この評価額に、各種特例措置を適用して課税標準額が決定されます。 家屋の場合は 「再建築価格×経年減点補正率＝評価額」 という計算式により求めます。 再建築価格方式とは、その家屋と全く同じものをもう一度建てた時にかかる建築費を指し、経年減点補正率とは使用年数ごとに下がっていく家屋の価値の減少率を示します。 この評価額に各種特例措置を適用したものが家屋の課税標準額となります。

なお、評価額は原則として3年に1度、全ての固定資産について評価替えを行います。 　税率については自治体によっては超過税率として1.4％を超える税率を設定している場合がありますので、注意が必要です。

固定資産税はさきほどの計算式で計算されますが、住宅取得を促進するための住宅政策等から、 税負担を大幅に軽減する特例措置が設けられています。 詳細は「固定資産税が軽減されるための条件と、控除の手続きの仕方」を参照していただきたいと思いますが、ここでは主な制度の概要をご説明します。

住宅用地の特例措置

この特例措置を適用した額（本則課税標準額）は以下のように算出されます。

※この特例措置には、期間の定めはありません。

新築住宅の特例措置

平成30年3月31日までに新築された住宅が床面積要件を満たす場合には、新たに課税される年度から3年度分につき、固定資産税が2分の1に減額されます。 さらに、中高層耐火建築物の要件を満たす場合には対象期間が5年度分に延長されます。 その他、新築物件を対象にした認定長期優良住宅、中古物件を対象にした耐震改修、バリアフリー改修に伴う特例措置がありますので、詳しくはこちらの記事を併せてご覧ください。
土地付きの中古住宅を購入した場合を考えると、中古であるため住宅の税額を1/2に減額する特例は利用できませんが、 土地の課税標準額を1/6に圧縮する住宅用地の特例は利用できることとなります。

戸建て・マンション、新築・中古で固定資産税を比較してみた

それでは豊田市で「戸建てやマンション、新築・中古」で固定資産税を比較してみましょう。どのくらいの違いがあるのでしょうか。

【前提】
　　・戸建ては木造（耐用年数35年）、マンションは鉄筋コンクリート造（耐用年数60年）
　　・中古物件は、築10年の時点で購入

【初年度の固定資産税】

【25年後の固定資産税】

上記は全て同じ場所の土地という前提なのですが、戸建て・マンション、また新築か中古かというだけで、結構な差がある事がわかります。

新築物件の場合は戸建ての方が固定資産税は安い！

戸建てを購入する場合には、「土地と家屋をそれぞれ購入したのだ」、ということがなんとなく理解できると思います。一方、マンションの場合には、「建物部分を購入した」ということは明確に感じられますが、「土地部分を購入した」という意識を持つ方は少ないかも知れませんね。

しかし、マンションも土地（敷地権ないし敷地利用権）及び建物（専用部分）で構成されるため、マンションを購入した場合も、当然土地と建物を一括して購入したことになります。上記の表をご覧いただくと分かるように、マンションより戸建ての方が固定資産税は少なくなります。その理由は、戸建てとマンションを比較した場合に、購入価格に占める土地と建物の比率が大きく異なってくるからです。マンションでは、敷地面積を戸数で割ったものが土地の所有区分となるため、土地よりも建物の価格の方が、購入金額に占める割合が高くなります。

一般的に物件価格を10とした場合、戸建ては土地7、建物3という比率であるのに対して、マンションの場合はその逆の土地3、建物7といった比率になります。先ほどの特例措置を含め比較すると、建物に対する割合（1／2）より住宅1戸当たり200㎡以下の土地に対する割合（1／6）の方が大きくなっています。このため、新築で比較すると、一般に購入金額に占める土地の割合が大きい戸建ての方が固定資産税が低く抑えられるのです。

また、建物の耐用年数は木造の戸建ての場合には15年〜35年で設定されているのに対し、鉄筋コンクリート造のマンションの場合には60年で設定されているため、マンションの方が建物の価値が減りにくく、結果的に固定資産税の高い状態が続きます。先ほどの計算例でも25年後の固定資産税を比較していただくと一目瞭然です。

なお、中古住宅の初年度と25年後を比較すると、戸建て・マンションとも経年減点補正により税額が3，4割下がっている一方、新築では新築住宅の特例がなくなる影響が大きく、25年後の経年減点補正を加味しても戸建てでは16%減に止まり、マンションでは1.2%増となっています。通常の新築の場合には4年目に住宅部分の税額が2倍になるため、この点もあらかじめ資金計画に織り込んでおく必要があります。

住宅用地の特例措置については、平成27年度の税制改正で、空き家等対策の推進に関する特別措置の対象となった特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る固定資産税の課税標準の特例措置から除外することとされました。つまり適正な管理がされていない空き家に対しては固定資産税の大幅な増税が出来るようになったのです。今までは空き家を解体すると土地の固定資産税が上がってしまうため、解体せずに放置していた所有者もいらっしゃるかと思われますが、今後は適正管理を行うか、解体するか、活用するかの選択を迫られることになりそうです。

固定資産税のおおまかな金額は、これまで説明してきた計算式と、詳細については自治体に問い合わせしていただくことで計算することが可能です。マイホーム購入時にはローンの返済計画に加えて、毎年の固定資産税も考慮した資金計画を立てておきたいものですね。